Odštěpení nemovitosti je proces, při kterém z existující firmy oddělíte definovanou část majetku, abyste se stala majetkem nově vytvořené obchodní společnosti. Na jedné straně tedy dojde k poklesu aktiv z odštěpené společnosti a na straně druhé získává odštěpenou nemovitost nově založený subjekt (případně také na existující subjekt).
Co je odštěpení?
Odštěpení části firmy je zjednodušeně proces přeměny obchodní společnosti podle zákona č. 125/2008 Sb. Zákon o přeměnách obchodních společností a družstev. V rámci procesu odštěpení máte možnost oddělit předem definovanou majetkovou část, která po skončení procesu přejde na nový subjekt. V tomto případě zájem směřuje na oddělení nemovitosti, která je součástí obchodního majetku.
Výhodou odštěpení je nulová daň obou subjektů, pokud proces provedete správně a podle zákona o dani z příjmu (proto do hry často vstupují právní a daňoví poradci). Namísto toho, abyste nemovitost prodali a dosáhli tak příjmu, který byste museli zdanit, je správně nastavený proces odštěpení nemovitosti daňové neutrální (a proto zajímavý). To znamená, že zdanění majetku a přecenění nepřichází do okamžiku prodeje či jiného převodu mimo tyto transakce.
Daňová neutralita odštěpení nemovitosti?
Máte tak možnost namísto prodeje uskutečnit daňově neutrální majetkovou operaci odštěpení nemovitosti. To znamená, že zdanění majetku a přecenění nepřichází do okamžiku prodeje. Výnosy z přecenění majetku převedeného při transformaci se navíc nezahrnují do základu daně. Vstupní nabývací cena podílů v nové společnosti je stejná jako původní (bez přiznávání skrytých zisků)Nástupnická společnost může pokračovat v odpisování přeneseného hmotného majetku.
Proces odštěpení nemovitosti
Odštěpení části s nemovitostmi se řídí pravidly pro právní přeměny, ale s ohledem na daňové předpisy. Postup zpravidla (vždy se liší od konkrétních potřeb klieta) obsahuje hlavní kroky:
Vyhodnocení právních a daňových aspektů odštěpení
V prvním kroku se musíte soustředit na to, zda v procesu odštěpení nemovitosti máte splněny podmínky pro uznání daňové neutrality. Nemá smysl další kroky podnikat, pokud nedosáhnete daňové výhody. Stejně tak nemá smysl, abyste pokračovali v dalším kroku, pokud nemáte postup odsouhlasen společníky.
Příprava a realizace projektu
Na pokyn statutárního orgánu (jednatele, předsedu) odborníci sestaví „projekt přeměny“ (obsahuje účely, vyčleněný majetek, způsob ocenění, podíly společníků). Návrh schválíte na valná hromadě, případně rozhodnutím jediného společník. Při rozdělení je třeba ocenit majetek a dluhy vyčleňované části (např. znalcem ceny nemovitostí).
Oznámení finančnímu úřadu
Abyste dodrželi podmínky daňové neutrality, musíte před plánovanou transformací oznámit finančnímu úřadu, že budete postupovat podle § 23a–c zákona o daních z příjmu. Doporučujeme provést přes právní a daňové experty (tím se kryjete před nesprávným postupem a následným vyměřením daně pro nedodržení povinností podle zákona). V oznámení uveďte stručně formu přeměny (rozdělení odštěpením), datum přechodu a společnosti, kterých se to týká.
Realizace projektu odštěpení nemovitosti
Po schválení a podepsání projektu se podává návrh do obchodního rejstříku (zvlášť pro každou novou či stávající nástupnickou společnost). Nezapomínejte, že k řádnému dokončení procesu odštěpení nemovitosti budete potřebovat také notáře. Po zápisu nastává převod vyčleněného majetku – firma přechází na nástupnické korporace. U nemovitostí proto podáváte návrh na zápis změny vlastníka v katastru.
Účetní a daňové operace odštěpení
V den převodu převezměte a zaúčtujte majetek do účetnictví nástupnických firem. Zachovejte původní pořizovací ceny (není třeba nové ocenění z pohledu daní).Zahajte či pokračujte v odpisování podle původních zůstatkových cen. Upravte rezervační a opravné položky a evidenci ztráty pro nástupnickou firmu.
Daňová přiznání a korekce
V daňovém přiznání za rok uskutečnění transformace vykážete nulové výnosy z přecenění (jak zákon říká). Použijete převzaté ceny a uplatníte ztrátu v rámci limitek (pokud existuje. Do daňového přiznání zahrňte skutečně získanou nemovitost a odpisy z ní (nikoli „skrytý zisk“). V rozdělené firmě již majetek nemáte, příští daňové přiznání podává nástupnická firma.
Vyhodnocení a kontrola odštěpení
Na závěr provedete kontroly a vyhodnocení uskutečněného odštěpení nemovitosti. Měli byste si vyhodnotit, zda jste dosáhli cíle stanoveného projektem a dále provést kontrolu správného provedení účetních i daňových operací.
Řádné odštěpení nemovitosti bez daně
Podmínkou daňové neutrality je splnění pravidel (všechny zúčastněné korporace jsou českými/EU rezidenty ve formě a.s., s.r.o. či družstva).Transformaci je třeba předem oznámit finančnímu úřadu (tzv. oznámení podle § 23d). . Prakticky znamená spin-off větší administrativu (schválení plánem přeměny, zápis v obchodním rejstříku, úpravy účetnictví), ale i významné daňové výhody: snížení daně z převodu nemovitostí (převod do nové firmy je osvobozen podle § 20 odst. 6 písm. f) zákona o odložení daně z příjmů.
Daň z příjmů (ZDP): Specifická pravidla pro fúzi/rozdělení stanoví § 23a–23d ZDP. Transformace je obecně daňově neutrální – žádné příjmy z této transakce se ihned nezdaňují. Důvodem je, že zákon (v § 23c) explicitně vylučuje zdanění tzv. přecenění majetku převedeného při fúzi/rozdělen. To znamená, že pokud se při přeměně zvýší účetní hodnota majetku (např. pozemků, budov) například na reálnou tržní cenu, tento „zisk“ se do daňového základu nepřičte ani u následujících firem. Rovněž společníkům zanikající či rozdělované firmy nevzniká zdanitelný příjem z přecenění jejich podílů. To neplatí v případě doplatku na dorovnání (cash), kdy příjem z vyrovnání podílu mezi společníky podléhá běžné dani z příjmů (tedy není osvobozen.
Podmínky daňové neutrality: Aby tyto výjimky platily, musí být naplněny formální podmínky. Všechny zúčastněné společnosti (zanikající, rozdělovaná i nástupnické) musí být daňovými rezidenty ČR (nebo čl. státu EU) ve formě akciové společnosti, s.r.o., družstva apod. Společníkem (akcionářem) původní firmy pak může být buď český poplatník, nebo cizinec s českou provozovnou (trvalá provozovna v ČR). Pokud by podmínky nesplněny nebyly (např. zahraniční společnost bez české provozovny), může nastat daňové uplatnění přecenění jako zdanitelných příjmů. Proto je klíčové, aby při plánování odštěpení všechny entity splnily tyto požadavky, a proto se vyplatí daňová konzultace.
Proč na odštěpení nemovitosti s námi?
Díky nám získáte silného a zkušeného partnera, který se v celé procesu vyzná. Proces odštěpení nemovitosti je poměrně zdlouhavou a nákladnou operací. Vaši běžní účetní, daňoví a právní partneři se v tomto procesu nemusí orientovat (jde o netypickou a komplikovanou operací).
S námi získáte potřebné znalosti právní, daňové i účetní. Odštěpení nemovitosti tak pro Vás provedeme komplexně a na míru Vaší skutečné potřeby. Zároveň tím získáte jistotu, že jste v procesu postupovali správně, abyste dosáhli daňové neutrality.